从利率到资本化率

如果你年初存入银行1元钱，年利率4%，到年底，1元钱变为1.04元, 则有算式：

1.00 *（1+0.04）=1.04

这个大家都很熟悉。现在，把问题换成：如果要获得4分钱利息，年初需要存入多少钱？相信大家马上会说1元钱。

现在，把问题再变成一个可以产生4分钱收益的物质现在价值多少？（这时我并不知道是1元钱或价值1元的某种物质），这其实就是商业地产的本质问题了，即根据某一资产的未来收益确定该资产的现在价值。

我不但不知道这一资产的现在价值（1元），也不知道未来价值（1.04元），但是我知道这个资产可以产生0.04元的收益（1.04—1.00），那么这一物质现在值多少钱？

现在以X代表现在值，c代表收益率，Y代表未来值，得方程：

X（1+c）=Y

现在的问题是，求c的收益率？那么，很容易得出：

在这个公式或方程的变化中，原来的利息变成了现在的资本化率，利息和资本化率本质都是一种收益率。这样，利息公式的转换最直白地揭示了资本化率的本质，即以资产的未来收益确定现在价值的比值或转换率：

估值=收益/资本化率

这就是购物中心或者商业地产的收益法的估值公式。对资本化率最直白的理解就是资产的变现能力。理解了资本化率，你就知道具有稳定收益的资产是可以变现的，而不只是房地产商造好房子后出售才能变现。